Corte di Cassazione civile sentenza 13620/2026
Ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cavedio condominiale
Avv. Sabrina Modena
9/3/20262 min read
In una controversia concernente la ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cavedio condominiale e, in particolare, dell'addebitabilità delle relative quote anche ai proprietari di unità immobiliari site al piano terra, prive di accesso e di affaccio diretto sulla chiostrina, la Suprema Corte, con ordinanza n. 13620/2026, ha confermato la legittimità del riparto secondo i millesimi generali di proprietà.
La Cassazione ha escluso che l’inaccessibilità materiale al cavedio o il mancato godimento di aria e luce possano determinare l’esonero contributivo del singolo condomino.
Il cavedio, quale spazio destinato all’aerazione e all’illuminazione degli ambienti interni, è ricondotto al novero delle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., Tale qualificazione non viene meno per effetto del mancato utilizzo o della diversa intensità di godimento da parte dei singoli condomini. Occorre, tuttavia, distinguere il volume e la superficie del cavedio dagli elementi edilizi che lo delimitano: i muri perimetrali interni, ove aventi funzione portante o di contenimento, costituiscono muri maestri e parti strutturali comuni, la cui conservazione interessa l’intero edificio. Ne consegue che, qualora le opere manutentive riguardino elementi strutturali comuni, trova applicazione il criterio generale di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., con ripartizione della spesa in proporzione ai millesimi di proprietà. Non è invece applicabile il criterio dell’uso differenziato previsto dall’art. 1123, comma 2, c.c., poiché l’utilità derivante dalla funzione statica del manufatto non è suscettibile di graduazione in relazione all’effettivo godimento del singolo condomino.
La giurisprudenza richiamata distingue, pertanto, tra bene comune e modalità di utilizzazione dello stesso: il mancato affaccio, l’assenza di accesso o l’impossibilità di fruire materialmente del cavedio non incidono sulla titolarità dominicale né, conseguentemente, sull’obbligo di concorrere alle spese necessarie alla conservazione delle strutture comuni.
La questione assume rilievo soprattutto con riferimento agli interventi edilizi di natura composita, comprendenti sia opere di consolidamento statico sia lavori di ripristino estetico o funzionale. Sebbene, in astratto, possa prospettarsi una differenziazione delle spese in ragione della diversa utilità, la giurisprudenza tende a privilegiare l’inscindibilità dell’intervento quando esso incida su strutture comuni essenziali all’integrità dell’edificio.
Pertanto, l’eventuale impugnazione della delibera di riparto non può fondarsi sulla sola assenza di utilità materiale o di accesso al cavedio. La contestazione dovrà piuttosto investire la qualificazione strutturale dell’opera, mediante la dimostrazione, anche attraverso apposita perizia tecnica, che la parete interessata dai lavori non assolve effettiva funzione portante, di contenimento o comunque strutturale e costituisce, invece, un mero elemento divisorio o ornamentale