Corte di Cassazione ordinanza n. 26486 dell’8.10.2026
Garanzia per evizione e calcolo del risarcimento in caso di transazione
Avv. Sabrina Modena
10/14/20261 min read
Con ordinanza n. 26486 dell’8.10.2026, la Corte di cassazione ha chiarito che la garanzia per evizione può essere invocata anche qualora l’acquirente, al fine di evitare la demolizione o la modifica dell’immobile, abbia definito transattivamente la controversia insorta con il proprietario confinante. Ai fini risarcitori, il danno deve essere commisurato al pregiudizio patrimoniale effettivamente subito, con esclusione di riduzioni di valore meramente ipotetiche.
La controversia traeva origine dalla contestazione del proprietario di un fondo confinante, il quale lamentava il mancato rispetto delle distanze legali da parte di una costruzione insistente sull’immobile acquistato. Al fine di evitare l’arretramento dell’opera, l’acquirente concludeva una transazione con il vicino, corrispondendo una somma di denaro e ottenendo la costituzione di un diritto reale idoneo a consentire il mantenimento della costruzione. Successivamente, agiva nei confronti del venditore per ottenere il ristoro delle conseguenze economiche derivanti dalla vicenda.
La pronuncia ribadisce che la definizione transattiva della controversia con il terzo non esclude, di per sé, l’operatività della garanzia per evizione.
La liquidazione del danno deve tuttavia essere ancorata agli esborsi effettivamente sostenuti dall’acquirente, purché causalmente riconducibili alla pretesa del terzo e alla situazione giuridica del bene al momento della vendita.
Ne consegue che il risarcimento non può fondarsi su una mera diminuzione astratta del valore commerciale dell’immobile, dovendo invece compensare il pregiudizio patrimoniale concretamente dimostrato, senza determinare indebite locupletazioni in favore dell’acquirente.