Corte di Cassazione sezione II civile ordinanza n. 21743 del 25.6.2026
Presenza nell'asse ereditario di immobili con irregolarità edilizie - rimedi
Avv. Sabrina Modena
9/9/20262 min read
La Corte di Cassazione sezione II civile con ordinanza 21743 del 25.6.2026 si è occupata di una controversia che traeva origine da un accordo di mediazione avente ad oggetto lo scioglimento della comunione ereditaria e la divisione di beni caduti in successione. In attuazione dell’accordo, una coerede aveva adito il Tribunale di Genova ai sensi dell’art. 2932 c.c., chiedendo il trasferimento degli immobili e il pagamento del relativo conguaglio. La domanda era stata accolta e la pronuncia confermata in appello.
La Corte di Cassazione, investita della questione relativa alla presenza, nell’asse ereditario, di fabbricati interessati da irregolarità edilizie, ha distinto tra l’acquisto mortis causa dei beni ereditari e il successivo scioglimento della comunione ereditaria. Mentre il trasferimento dal de cuius agli eredi, in quanto effetto della successione mortis causa, non è soggetto alla disciplina delle nullità urbanistiche proprie degli atti inter vivos, la divisione ereditaria è assoggettata alle prescrizioni di cui all’art. 46 d.P.R. n. 380/2001 e all’art. 40 l. n. 47/1985.
Richiamando il principio enunciato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 25021/2019, la Suprema Corte ha ribadito che la nullità urbanistica trova applicazione anche agli atti di scioglimento della comunione ereditaria aventi ad oggetto fabbricati privi degli estremi dei titoli edilizi richiesti dalla legge, senza distinzione rispetto alla comunione ordinaria.
Tale disciplina opera anche nell’ipotesi in cui lo scioglimento della comunione venga disposto giudizialmente. In particolare, la sentenza ex art. 2932 c.c. non può determinare un effetto traslativo che le parti non avrebbero potuto validamente realizzare mediante negozio giuridico, dovendo il giudice verificare il rispetto della normativa urbanistico-edilizia.
La regolarità urbanistica assume, inoltre, rilevanza pubblicistica, con la conseguenza che l’inosservanza delle prescrizioni normative e la carenza della documentazione richiesta possono essere rilevate d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio.
La presenza di un fabbricato abusivo nell’asse ereditario, tuttavia, non determina l’impossibilità di procedere alla divisione degli altri beni. È infatti ammessa la divisione parziale, con esclusione dell’immobile privo dei necessari titoli edilizi o affetto da difformità urbanistiche rilevanti, anche in assenza del consenso degli altri condividenti.
La Cassazione ha pertanto accolto il motivo di ricorso relativo alla disciplina urbanistica, cassando la precedente pronuncia e rinviando alla Corte d’appello di Genova, affinché accerti la sussistenza delle irregolarità edilizie e valuti, in caso positivo, l’esclusione dei relativi fabbricati dalla divisione, procedendo allo scioglimento della comunione con riferimento ai restanti beni ereditari.