Corte di cassazione Sezione II civile ordinanza n. 26804 del 13.10.2026
Condominio - sostituzione della caldaia guasta - manutenzione straordinaria e non innovazione
Avv. Sabrina Modena
10/21/20262 min read
La Corte di cassazione Sezione II civile, con ordinanza n. 26804 del 13 ottobre 2026, ha rigettato il ricorso, confermando che la sostituzione di una caldaia guasta, obsoleta e non più conforme alla normativa tecnica, finalizzata al ripristino della funzionalità dell’impianto termico condominiale, integra un intervento di manutenzione straordinaria e non un’innovazione. Ne consegue che la relativa delibera assembleare non richiede la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136, quinto comma, c.c. La Corte ha, altresì, confermato le valutazioni di merito in ordine alla sufficienza dell’avviso di convocazione e all’assenza di un obbligo di allegazione preventiva dei preventivi, nonché al criterio di determinazione del valore della causa.
Nel caso oggetto di giudizio, una condomina impugnava la delibera assembleare con cui era stata approvata la ristrutturazione della centrale termica, deducendo: la mancata trasmissione dei preventivi unitamente all’avviso di convocazione, in asserita violazione del regolamento condominiale; l’omesso raggiungimento della maggioranza qualificata richiesta per le innovazioni; nonché l’erroneità del criterio di ripartizione della spesa, calcolata in base ai millesimi di proprietà anziché alla tabella del servizio di riscaldamento.
Respinta la domanda in primo grado, la Corte d’appello di Roma modificava la decisione limitatamente alle spese processuali. L’erede universale della condomina proponeva, quindi, ricorso per cassazione, contestando, tra l’altro, la qualificazione dell’intervento, l’interpretazione del regolamento condominiale e la valutazione della documentazione prodotta.
La pronuncia ribadisce la distinzione tra manutenzione straordinaria e innovazione, individuando il criterio discretivo nella finalità concreta dell’intervento: la sostituzione di un impianto preesistente, guasto o obsoleto, diretta al ripristino della sua funzionalità, non costituisce innovazione e non è, pertanto, assoggettata alla maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, quinto comma, c.c. Le relative spese restano disciplinate dall’art. 1123 c.c., secondo i criteri di ripartizione applicabili.
In materia di convocazione assembleare, la Corte precisa che la sufficiente specificità dell’ordine del giorno non comporta, di per sé, l’obbligo di allegare i preventivi delle imprese, salvo che tale obbligo discenda dalla legge o dal regolamento condominiale. Assume rilievo, inoltre, la possibilità per il condomino di richiedere preventivamente l’esame della documentazione concernente le caratteristiche dell’intervento. Nel caso concreto, non risultava presentata alcuna richiesta di consultazione prima dell’assemblea.
La Cassazione esclude, altresì, che il giudizio di legittimità possa tradursi in una nuova valutazione del materiale probatorio o nell’accoglimento di una mera interpretazione alternativa del regolamento, in assenza di una puntuale deduzione della violazione dei canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e seguenti c.c..
Infine, quanto al valore della controversia, la Corte conferma che, ove sia contestata in radice la legittimità della deliberazione assembleare, esso va determinato con riferimento all’atto impugnato e non alla sola quota di spesa gravante sul singolo condomino, in conformità al principio richiamato da Cass. n. 9068/2022.
La decisione assume, pertanto, rilievo pratico sia per la corretta qualificazione degli interventi sugli impianti comuni, sia per la delimitazione degli obblighi informativi dell’amministratore e dei limiti del sindacato di legittimità sull’interpretazione del regolamento condominiale.