Corte di Cassazione Sezione II ordinanza 6.7.2026 n. 22819
Oneri condominiali - impugnazione delle delibera - interruzione della prescrizione
Avv. Sabrina Modena
10/7/20262 min read
La Corte di Cassazione Sezione II, con ordinanza 6.7.2026 n. 22819, ha affermato che il termine di prescrizione del credito condominiale varia in ragione della natura, ordinaria o straordinaria, della spesa. Per gli oneri ordinari, caratterizzati dalla periodicità, trova applicazione il termine quinquennale di cui all’art. 2948 n. 4 c.c.; per le spese straordinarie, prive del requisito della periodicità e subordinate a una specifica deliberazione assembleare, opera invece il termine ordinario decennale ex art. 2946 c.c..
La Corte ha, altresì, precisato che il rendiconto consuntivo approvato dall’assemblea non costituisce atto interruttivo della prescrizione, trattandosi di documento meramente ricognitivo dei rapporti contabili tra condominio e condomino. Parimenti, l’impugnazione della deliberazione assembleare ex art. 1137 c.c. non determina l’interruzione della prescrizione del credito condominiale, non rientrando tra gli atti previsti dall’art. 2943 c.c..
La deliberazione di approvazione del rendiconto costituisce, tuttavia, titolo idoneo a comprovare il credito condominiale, anche qualora riporti somme insolute relative a precedenti esercizi. Tale approvazione, pur rendendo il credito complessivamente azionabile nei confronti del singolo condomino, non integra un nuovo fatto costitutivo dell’obbligazione e, pertanto, non determina una nuova decorrenza del termine prescrizionale.
Nel caso oggetto di giudizio, un condomino impugnava la deliberazione assembleare di approvazione del consuntivo relativo alla gestione 2013-2014, contestando l’addebito di € 4.831,45, riferito a pregresse gestioni e, in particolare, a lavori di manutenzione straordinaria deliberati nel 2004. Il condomino deduceva, tra l’altro, l’intervenuta prescrizione del credito.
Il Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo prescritto il credito relativo ai lavori straordinari. In grado d’appello, tuttavia, la decisione veniva riformata: la Corte territoriale riteneva applicabile il termine decennale, trattandosi di spese straordinarie, e individuava quale dies a quo una successiva pronuncia giudiziale intervenuta nel 2014.
Il condomino ricorreva per cassazione, contestando sia la qualificazione delle spese come straordinarie, sia l’individuazione del dies a quo, deducendo inoltre l’assenza di validi atti interruttivi della prescrizione.
La Suprema Corte riteneva fondata la censura, precisando che il mero inserimento delle somme nei successivi rendiconti condominiali non determina né l’interruzione né il rinnovo della prescrizione, in assenza di un autonomo atto avente efficacia interruttiva ai sensi degli artt. 2943 e 2944 c.c..
La pronuncia assume particolare rilievo poiché distingue nettamente il piano dell’esistenza e azionabilità del credito condominiale da quello della sua prescrizione.
La deliberazione assembleare di approvazione della spesa costituisce il titolo del credito del Condominio e consente all’amministratore di agire per la riscossione, anche mediante procedimento monitorio. Tuttavia, la successiva approvazione dei rendiconti che riportino il debito pregresso non determina la costituzione di una nuova obbligazione, né consente di eludere gli effetti della prescrizione già maturata.
Ne consegue che il semplice riporto contabile di un credito insoluto nei rendiconti successivi non può essere equiparato né a una ricognizione di debito ex art. 2944 c.c., né a un atto di costituzione in mora o ad altro atto giudiziale idoneo a interrompere la prescrizione.
Il principio assume particolare importanza per le spese straordinarie, per le quali il termine decennale decorre dal momento in cui il credito diviene liquido ed esigibile in forza della relativa deliberazione, senza che le successive approvazioni contabili possano determinare una nuova decorrenza del termine.
In definitiva, la sentenza ribadisce che la permanenza contabile del debito nei rendiconti condominiali non equivale alla permanenza giuridica del diritto di credito: una volta maturata la prescrizione, il credito non può essere recuperato mediante il mero richiamo o riporto dello stesso nelle successive gestioni, salvo che intervenga, prima della scadenza del termine, un valido atto interruttivo