Tribunale di Roma sentenza n. 12742 del 10.9.2026
Locazione di immobile ad uso abitativo - rimedi in caso di malfunzionamento dello scaldabagno
Avv. Sabrina Modena
9/21/20261 min read
Il tribunale di Roma con sentenza n. 12742 del 10.9.2026 si è pronunciato sul caso di un conduttore che lamentava il malfunzionamento dell’impianto idrico-sanitario e, in particolare, dello scaldabagno a gas dell’immobile locato, caratterizzato da erogazione intermittente dell’acqua calda, insufficiente pressione idrica e assenza della documentazione manutentiva obbligatoria. Gli interventi tecnici eseguiti su iniziativa della locatrice non risultavano risolutivi, in ragione della vetustà e delle pregresse condizioni dell’impianto.
Il conduttore, deducendo l’inidoneità dell’impianto a garantire il pieno godimento dell’immobile secondo l’uso convenuto, chiedeva, giudizialmente, la sostituzione dello scaldabagno, il ripristino delle opere murarie asseritamente danneggiate dalle perdite e la bonifica dell’impianto idrico. In via subordinata, domandava l’accertamento del diritto alla riduzione del canone ai sensi dell’art. 1584 c.c., per l’intera durata del disservizio.
La locatrice contestava le pretese, sostenendo che l’immobile fosse stato consegnato in buono stato e imputando il malfunzionamento alla mancata manutenzione ordinaria da parte del conduttore.
La consulenza tecnica d’ufficio accertava il funzionamento intermittente dello scaldabagno, l’assenza del libretto d’impianto e della documentazione relativa alle manutenzioni pregresse, escludendo, quanto alle ulteriori problematiche edilizie, una compromissione significativa della fruibilità dell’immobile.
Il Tribunale riteneva il malfunzionamento dello scaldabagno riconducibile a un inadempimento degli obblighi manutentivi gravanti sul locatore, non essendo emersa una responsabilità del conduttore per uso anomalo o inadeguato. In applicazione degli artt. 1576 e 1584 c.c., riconosceva pertanto il diritto del conduttore alla sostituzione dell’impianto e a una riduzione proporzionale del canone pari al 10% per il periodo di comprovato malfunzionamento, quantificata in € 3.520,00, oltre interessi, nonché nella possibilità di detrarre € 160,00 dai canoni successivi sino alla sostituzione dello scaldabagno.
La pronuncia si fonda sul principio secondo cui le opere di piccola manutenzione gravano sul conduttore ex art. 1576 c.c., mentre gli interventi di maggiore entità e quelli resi necessari dal normale deterioramento dell’impianto competono al locatore. Qualora, inoltre, il guasto preesistente alla locazione integri un vizio della cosa locata, trova applicazione la garanzia di cui all’art. 1578 c.c. Quando il malfunzionamento incide in modo apprezzabile sul godimento del bene, il conduttore può conseguentemente ottenere, ai sensi dell’art. 1584 c.c., una riduzione del canone proporzionata alla diminuzione dell’utilità locativa, per tutta la durata del disservizio e sino al ripristino della funzionalità dell’impianto