Tribunale di Roma sentenza n. 13046 del 18.9.2026
Condominio - distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato - condizioni
Avv. Sabrina Modena
10/6/20263 min read
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 13046 del 18.9.2026, ha stabilito che il condomino può procedere unilateralmente al distacco dall’impianto centralizzato quando dimostri l’assenza di squilibri funzionali e di aggravi di spesa per gli altri partecipanti; una clausola regolamentare che vieti in modo assoluto tale facoltà è nulla; il distacco esonera dalle spese relative ai consumi volontari, ma non da quelle involontarie né, di regola, dagli oneri di conservazione, manutenzione straordinaria e adeguamento dell’impianto, salvo diversa e valida convenzione condominiale.
Il Tribunale ha accolto parzialmente le domande della condomina, riconoscendo la legittimità del distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento, ma rigettando l’impugnazione della deliberazione assembleare del 13.10.2023.
Il giudice ha dichiarato nulla e inefficace la clausola del regolamento condominiale che vietava in via assoluta il distacco dall’impianto comune, ritenendola contrastante con la disciplina inderogabile posta a tutela del risparmio energetico. È stato, pertanto, riconosciuto il diritto della condomina a non sostenere, dal momento del distacco, le spese relative ai consumi volontari, permanendo invece l’obbligo di concorrere alle spese per i consumi involontari, nonché a quelle di conservazione, manutenzione straordinaria e adeguamento dell’impianto.
È stata tuttavia respinta la domanda di annullamento della delibera assembleare, con conseguente condanna dell’attrice alla rifusione delle spese di lite, liquidate in € 2.500,00 oltre accessori, nonché alla corresponsione del 50% delle spese di CTU.
La controversia traeva origine dal distacco unilaterale dall’impianto centralizzato di riscaldamento, effettuato dalla condomina il 25.1.2023 mediante l’installazione di rubinetti di intercettazione sulle tubazioni comuni.
Con deliberazione del 13.10.2023, l’assemblea condominiale approvava il consuntivo della gestione del riscaldamento 2022/2023, il preventivo per la gestione 2023/2024 e il preventivo relativo alla sostituzione della caldaia condominiale.
La condomina impugnava le deliberazioni, contestando l’addebito di consumi e costi successivi al distacco, nonché la propria partecipazione alle spese straordinarie per la sostituzione della caldaia. Deduceva, inoltre, vizi formali del verbale, per mancata indicazione dei quorum deliberativi relativi alle singole votazioni.
Esperita, senza esito, la procedura di mediazione, l’attrice adiva il Tribunale di Roma, chiedendo l’accertamento della legittimità del distacco e la declaratoria di nullità o l’annullamento della deliberazione assembleare.
Il condominio si costituiva contestando le pretese avversarie e deducendo, tra l’altro, l’incompetenza per valore del Tribunale, la nullità dell’atto di citazione e la tardività dell’impugnazione. Nel merito, invocava l’art. 4 del regolamento condominiale, che vietava il distacco, e sosteneva la correttezza degli addebiti effettuati.
Il giudizio veniva integrato da una CTU termotecnica, volta a verificare gli effetti del distacco sull’impianto centralizzato.
La pronuncia si colloca nel solco dell’art. 1118, comma 4, c.c., che riconosce al condomino il diritto di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento, purché il distacco non determini notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.
L’onere di dimostrare la sussistenza di tali condizioni grava, in linea generale, sul condomino che intende procedere al distacco. Nel caso esaminato, la CTU ha accertato l’assenza di squilibri funzionali e di maggiori oneri a carico degli altri partecipanti, legittimando pertanto il distacco effettuato il 25 gennaio 2023.
Ne consegue che, dal momento del distacco, la condomina non è tenuta a concorrere alle spese di esercizio correlate ai consumi volontari, mentre permane la sua obbligazione contributiva per i consumi involontari e per le spese inerenti alla conservazione, manutenzione straordinaria e adeguamento dell’impianto.
Particolarmente rilevante è il principio secondo cui deve ritenersi nulla la clausola regolamentare che vieti in termini assoluti il distacco dall’impianto centralizzato. La facoltà riconosciuta dall’art. 1118, comma 4, c.c. non può, infatti, essere vanificata da una previsione regolamentare incompatibile con la disciplina imperativa in materia di risparmio energetico. Tale principio è stato recentemente ribadito da Cass. civ., sez. II, 18 marzo 2026, n. 6490.
Diversamente, il distacco non comporta automaticamente l’esonero dalle spese straordinarie. Nel caso concreto, la CTU aveva accertato che il distacco non era irreversibile e che permaneva la possibilità di riallaccio all’impianto centralizzato. Da ciò deriva l’obbligo della condomina di concorrere alle spese relative alla sostituzione della caldaia, trattandosi di interventi concernenti la conservazione e il mantenimento dell’impianto comune.
La pronuncia chiarisce, inoltre, la distinzione tra legittimità del distacco e obbligazione contributiva: il condomino può legittimamente cessare di usufruire del servizio di riscaldamento centralizzato, ma ciò non determina lo scioglimento del vincolo di comproprietà sull'impianto né l'automatica esclusione da tutte le spese ad esso inerenti.
Sul piano processuale, il Tribunale ha altresì affermato che il termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c. per l’impugnazione della delibera condominiale deve ritenersi tempestivamente esercitato quando sia stata previamente instaurata la procedura di mediazione, il cui esperimento incide sul decorso del termine secondo la disciplina applicabile.
Infine, occorre distinguere il principio generale dalla possibile deroga convenzionale ai criteri legali di ripartizione delle spese. L’art. 1123 c.c. consente, infatti, una diversa disciplina mediante apposita convenzione: pertanto, una clausola contrattuale del regolamento condominiale può prevedere che le spese di gestione dell’impianto centralizzato gravino anche sui condomini che abbiano rinunciato al servizio o si siano distaccati, purché la deroga sia espressamente pattuita. In tal senso sono state richiamate App. Napoli, 14 settembre 2025, n. 4229 e Trib. Cosenza, 19 luglio 2021, n. 1657.